Código Fiscal y Presupuestario Artículo 66 bis Estado de Puebla
Código Fiscal y Presupuestario Puebla
Artículo 66 bis.
La Dirección de Catastro calculará la base de los impuestos Predial y Sobre Adquisición de Bienes Inmuebles, a través de la determinación del valor catastral de cada inmueble con apego a la zonificación catastral y los valores unitarios para suelo y construcción que resulten aplicables en la época de su causación.
La valorización catastral se hará considerando separadamente el valor del suelo y valor de las construcciones o cualquier tipo de mejoras existentes.
La Dirección de Catastro dividirá el territorio del Municipio, para efectos del presente artículo en zonas catastrales. Tratándose de predios urbanos las zonas se dividirán en colonias, manzanas y lotes. Si se trata de predios rústicos las zonas catastrales se dividirán en regiones y éstas se dividirán en lotes.
La Dirección al obtener las zonas catastrales identificará colonias agrupadas con el fin de obtener una unidad uniforme de valuación colectiva.
La zonificación catastral y las tablas de valores unitarios de suelo y construcción, que serán aprobadas por el Ayuntamiento y sometidas anualmente a la consideración del Congreso se elaborarán por la Dirección de Catastro conforme a las siguientes bases:
I.La determinación de la zonificación catastral en zonas urbanas se hará conforme al siguiente procedimiento:
Se determinará una fecha de estudio que corresponderá a los meses de agosto y septiembre de cada ejercicio previo al de la aprobación de las zonas catastrales y las tablas de valores unitarios de suelo y construcción.
Se demarcará el territorio en zonas catastrales, de acuerdo a las características de homogeneidad de las colonias, determinadas mediante verificaciones de campo, considerando:
a.La naturaleza del terreno y del subsuelo.
b.Tipo, estado, actividad y tendencias del desarrollo urbano.
c.Características de lotificación y distribución de las áreas verdes.
d.Uso de suelo actual y potencial.
e.Topografía, hidrografía y geología.
f.Densidad, tipo, calidad, condición, tamaño, edad y evolución de las edificaciones.
g.Capacidad tipo y servicio del sistema vial.
h.Características de los servicios públicos, infraestructura y equipamiento.
i.Valores de mercado obtenidos de una muestra de la propiedad inmobiliaria.
j.Características de las colonias colindantes;
k.Índices socio-económicos de los habitantes.
II.La determinación de la zonificación catastral en zonas rústicas se hará conforme al siguiente procedimiento:
Se determinará una fecha de estudio que corresponderá a los meses de agosto y septiembre de cada ejercicio previo al de la aprobación de las zonas catastrales y las tablas de valores unitarios de suelo y construcción.
Se delimitará el territorio en zonas rústicas, de acuerdo a las características de las mismas, determinadas mediante las verificaciones de campo, considerando;
a.La naturaleza del terreno y del subsuelo.
b.Topografía, hidrografía y geología.
c.Las características de la zona.
d.Uso de suelo actual y potencial.
e.Régimen de la tenencia de la tierra.
f.Profundidad del suelo.
g.Accesibilidad.
h.Distancia a la zona urbana más próxima.
i.Erosión, topografía, pedregosidad, régimen de propiedad.
j.Valores de mercado obtenidos de una muestra de la propiedad inmobiliaria por hectárea.
k.Índices socio-económicos de los habitantes.
La Dirección de Catastro podrá utilizar una media conjetural como punto de posición, con el objeto de obtener el desvío de una observación, respecto de la media, a fin de identificar sus desvíos y utilizar la información resultante, aunada al resto de los elementos a que se refiere el presente artículo, en la zonificación catastral.
III.Con el objeto de determinar el valor unitario de suelo y construcción, la Dirección de Catastro determinará una fecha de estudio que corresponderá a los meses de agosto y septiembre de cada ejercicio previo al de la aprobación de las zonas catastrales y las tablas de valores unitarios de suelo y construcción.
Posteriormente la Dirección de Catastro identificará los insumos regulares que requiere una construcción promedio en cada zona catastral y obtendrá tanto la demanda derivada de cada insumo como su oferta, así como la forma en que éstos interactúan entre si, incluso los efectos de la utilización de insumos complementarios y sustitutos y en particular la sustitución de tierra por capital y su repercusión en el precio de la tierra y la demanda de los insumos para la construcción.
IV.Con el objeto de determinar el valor unitario del suelo, la Dirección de Catastro además de lo previsto en la fracción III del presente artículo, procederá conforme a lo siguiente:
a.Utilizará como referencia territorial a las zonas catastrales obtenidas conforme a este artículo.
b.Identificará la oferta del suelo en el Municipio y en cada zona catastral, así como los usos, destinos y uso potencial del mismo, para lo cual examinará también la oferta para un uso determinado ocurrida por el cambio de destino del suelo.
c.Una vez conocida la oferta fija del suelo, determinará su demanda en el mercado de la construcción, considerando la ubicación, características productivas o usos potenciales del suelo, valores de demérito e incremento,
relacionando el comportamiento de la demanda con el incremento o reducción de su precio.
Los valores de incremento serán considerados a partir de la localización, forma, topografía y tamaño de cada lote.
-Dentro de la localización de los predios se considerará si se trata de predios en esquina, intermedios, en cabecera, manzaneros interiores o ubicados en callejones.
-Dentro de la forma se considerará si ésta es preponderantemente regular o irregular.
-Por su topografía se considerarán los lotes a nivel, escarpados hacia arriba o hacia abajo, accidentados o rugosos y hundidos.
-Por su tamaño se considerará el tipo de lotes en atención a su frente, su fondo, y el área o superficie en planta de un lote.
Los valores de demerito serán considerados a partir de la depreciación de las construcciones atendiendo a su deterioro físico reparable o irreparable, su obsolescencia funcional reparable o irreparable y a su obsolescencia económica.
d.Identificará el precio de las construcciones realizadas en el Municipio para cada zona de estudio y obtendrá la demanda derivada y la demanda de mercado del suelo.
Para efectos de este inciso, considerará los usos y destinos que se hayan autorizado preponderantemente en los predios de la zona y su infraestructura.
e.Identificará la demanda de suelo para su especulación y la forma en que incide en el precio del mismo.
f.Con base en la oferta fija y el comportamiento de la demanda obtendrá el valor resultante que será equiparable al valor de mercado.
La representación de los valores unitarios de suelo y construcción se realizará en forma numérica y gráfica.
En las zonas catastrales urbanas, la unidad de superficie que se tome para el avalúo de la tierra será el metro cuadrado.
En las zonas catastrales rústicas, la unidad de superficie será, en todo caso, por hectárea o metro cuadrado cuando por su ubicación colinde con la traza de una carretera estatal o federal.
La unidad de avalúo que se tome en consideración en las tablas de valores aplicables a construcciones será por metro cuadrado o metro cúbico.
V.Con el objeto de determinar el valor unitario de construcción, la Dirección de Catastro además de lo previsto en la fracción III del presente artículo, procederá conforme a lo siguiente:
a.Llevará a cabo una clasificación por tipo y calidad de construcción, para cada zona catastral obtenida conforme a este artículo.
b.Considerará dentro de este rubro a los materiales utilizados en la edificación incluyendo instalaciones especiales, accesorios y obras complementarias de cada tipo y calidad de construcción clasificada.
c.Analizará la productividad de los materiales, considerada a partir del volumen de productos que se obtienen por cada unidad de insumo y su interacción.
d.Analizará el comportamiento de la curva de demanda de los insumos incluyendo la mano de obra, a partir de los cambios en la demanda de los productos, la demanda de insumos complementarios y sustitutos, las alteraciones en los precios de otros insumos y los cambios tecnológicos.
En el caso concreto de la mano de obra, analizará además de los aspectos referidos para los demás insumos, los incrementos en la tasa salarial y su repercusión en la oferta, los ingresos del producto del trabajo, los cambios tecnológicos, los precios de la producción y la acumulación de capital en su relación con el producto marginal, la intensidad del uso del trabajo en el procesos de producción y su relación con la elasticidad de la demanda así como la relación entre el tamaño de la población y la oferta de trabajo.
e.Con base en la oferta y el comportamiento de la demanda obtendrá el valor resultante de los insumos excluyendo el valor del suelo. Para el caso de la construcción, el resultado será impactado considerando los factores que corresponden a la depreciación, grado de conservación, edad, deterioro físico reparable e irreparable, obsolescencia funcional y obsolescencia económica.
VI.Una vez obtenida la información relacionada a los valores numéricos de suelo y de construcción para cada zona, la Dirección de Catastro, para la clasificación de las colonias, podrá utilizar medidas de posición con el objeto de obtener una medida de tendencia central o fragmentar la cantidad de datos en partes iguales, eliminando o no previamente los valores mínimos y máximos obtenidos.
Para tal efecto la Dirección de Catastro podrá realizar cualquiera de las siguientes operaciones:
a.Obtener la media aritmética con el objeto de formalizar el concepto intuitivo de punto de equilibrio de las observaciones, a través de la división de la suma de todos los datos de valores unitarios de suelo por una parte y los valores medios de construcción por tipo, por el número de ellos.
El resultado proporcionará a la Dirección de Catastro el valor central del recorrido de la variable según la cantidad de observaciones, mismo que una vez obtenido, permitirá realizar una estratificación equitativa de cada zona, ubicando a cada
colonia dentro del número de subagrupaciones catastrales necesarias para tal efecto.
En su caso la Dirección de Catastro podrá obtener el número de variables diferentes, con el objeto de sumarlas y obtener la media de la suma que será la suma de sus respectivas medias.
b.Determinar el valor que tiene una observación que divide la cantidad de observaciones en dos mitades iguales.
Para tal efecto la Dirección atenderá a la ordenación de los datos, definiendo su posición de menor a mayor.
c.Podrá obtener subagrupaciones dividiendo cada mitad de la mediana en dos, de tal manera que resulten partes iguales y así sucesivamente hasta obtener la agrupación de datos a partir de una proporción razonable o en su caso obtener otro dividendo que refleje datos más proporcionales atendiendo a las condiciones de cada subagrupación.
Podrá obtener el valor de la variable con una frecuencia mayor.
También podrá obtener la agrupación de los datos obtenidos de mayor a menor, distribuyéndolos conforme a una constante obtenida del análisis de los valores mínimos y máximos obtenidos y ubicando a cada colonia en dichas subagrupaciones conforme a los valores promedio obtenidos para cada una.
VII.Una vez aprobadas las Tablas de Valores, serán utilizadas por la autoridad competente para el cálculo de la base de los impuestos sobre la propiedad inmobiliaria, aplicando para cada predio la operación aritmética consistente en multiplicar las unidades de construcción con las que cuente el predio, por el valor unitario de construcción que le corresponda de entre los decretados por el Congreso para cada ejercicio fiscal; adicionado con el producto que resulte de multiplicar el número de unidades de suelo con las que cuenta el predio, por el valor unitario de suelo que le corresponda de entre los decretados por el Congreso para cada ejercicio fiscal.
El contribuyente podrá realizar ante la Dirección de Catastro las aclaraciones que considere procedentes, cuando considere que el resultado no corresponde a las características individualizadas de su propiedad, al diferenciarse sustancialmente de los resultados obtenidos a través de la investigación y aplicación de medidas de posición realizadas por la propia Dirección de Catastro, conforme a lo previsto en este artículo o cuando los datos de la clave catastral resulten erróneos.
Las aclaraciones deberán ser solicitadas por el interesado, mediante escrito, dentro de los primeros 5 días hábiles siguientes a la publicación de las Tablas de Valores Unitarios de Suelo y Construcción y contendrán los siguientes requisitos:
I.- Autoridad a la que se dirige;
II.- Nombre y domicilio del propietario o poseedor;
III.- Clave catastral del bien inmueble;
IV.- Ubicación, colindancias, superficie y linderos del bien inmueble;
V.- Los motivos de su aclaración.
A la solicitud de aclaración respectiva deberán acompañarse los documentos que la fundamenten y acreditar la personalidad del interesado.
Corresponde a la autoridad catastral resolver las aclaraciones en un término no mayor de diez días hábiles, contados a partir de la fecha de recepción de la solicitud.
La promoción de una aclaración, no constituye un medio de defensa, forma parte del proceso de valuación e individualización del valor y suspende el término para promover el recurso de revisión.
Si el contribuyente no opta por promover la aclaración, podrá promover el recurso de revisión en forma directa, pero no podrá argumentar errores en la individualización del predio respectivo.
VIII.Para efectos de este artículo se entenderá por:
a.DEMANDA DE MANO DE OBRA. Es la relación entre una tasa salarial y la cantidad de mano de obra que los productores (en este caso constructores) están dispuestos y en posibilidades de contratar, si se mantienen constantes otros factores.
b.DEMANDA DE MERCADO. Es la suma de todas las cantidades demandadas de un bien o servicio en un período determinado.
c.DEMANDA DE MERCADO DEL SUELO. La suma de las demandas de ese recurso en sus diferentes usos.
d.DEMANDA DERIVADA. Demanda de insumos que depende de la demanda de los productos para cuya producción pueden usarse esos productos.
e.DESTINOS. Los fines públicos previstos para determinadas zonas o centros de población.
f.DETERIORO FÍSICO. Es, por un lado, la pérdida de valor por el uso en servicio; o por otro, la desintegración de una propiedad reproducible por las fuerzas de la naturaleza.
g.EQUIPAMIENTO.- Al conjunto de instalaciones, construcciones, y mobiliario destinado a dotar a una localidad de servicios educativos, culturales, deportivos, recreativos, de comercio, abasto, salud, asistencia, comunicaciones, trasportes, de administración pública y en general de satisfactores de necesidades colectivas.
h.ELASTICIDAD DE LA DEMANDA. Es el grado de respuesta de la cantidad demandada de un insumo a un cambio de su precio, con otras cosas constantes.
i.ÍNDICE SOCIOECONÓMICO. Al indicador de tendencia central que expresa la relación entre un grupo de habitantes y su capacidad adquisitiva.
j.INSUMO. Cualquier cosa proporcionada por la naturaleza o las generaciones precedentes que puede usarse directa o indirectamente para satisfacer las necesidades destinadas a la construcción.
k.INSUMO COMPLEMENTARIO. Factores de producción que pueden usarse juntos para que se refuercen entre sí.
l.INSUMO SUSTITUTO. Factores de producción que pueden usarse unos en lugar de otros.
m.LOTE. Al bien inmueble conformado por un terreno cuyos linderos forman un perímetro continúo, delimitado física o legalmente.
n.LOTE A NIVEL. Aquél cuya superficie se encuentra parcialmente a nivel medio de la calle en el frente del lote.
ñ. LOTE ACCIDENTADO O RUGOSO. Aquél cuya superficie en su totalidad presenta depresiones o promontorios.
o.LOTE ELEVADO. Aquél cuya superficie media está notoriamente horizontal y en un nivel superior con respecto al nivel de la calle en el frente del lote.
p.LOTE EN CABECERA. Aquél que tiene por lo menos tres frentes en tres calles contiguas diferentes, dos de las cuales no forman esquina entre ellas.
q.LOTE EN ESQUINA. Aquél que tiene frentes contiguos en las dos calles que forman la esquina de una manzana.
r.LOTE ESCARPADO HACIA ABAJO. Aquél cuya superficie media tiene pendiente hacia abajo, con respecto al nivel de la calle en el frente del lote.
s.LOTE ESCARPADO HACIA ARRIBA. Aquél cuya superficie media tiene pendiente hacia arriba, con respecto al nivel de la calle en el frente del lote.
t.LOTE HUNDIDO. Aquél cuya superficie media está perceptiblemente horizontal y en un nivel inferior con respecto al nivel de la calle en el frente del lote.
u.LOTE INTERMEDIO. Aquél que tiene frente a una sola calle o a un acceso legalmente garantizado.
v.LOTE INTERIOR. Aquél que sólo tiene linderos con otros lotes.
w.LOTE MANZANERO. Aquél que colinda con calles en todo su perímetro.
x.MANZANA: El área territorial delimitada por vías públicas o límites naturales o semejantes, la cual está dividida en lotes de terreno.
y.MEDIDAS DE POSICIÓN. Son aquellos valores numéricos que nos permiten o bien dar alguna medida de tendencia central, dividiendo el recorrido de la variable en dos, o bien fragmentar la cantidad de datos en partes iguales.
z.OBSOLECENCIA ECONÓMICA. Constituye la merma de la utilidad de las construcciones causada por diferentes fuerzas económicas.
z.1.OBSOLECENCIA FUNCIONAL. Es la pérdida de valor de una construcción debido al cambio de estilos, gustos, tecnología, necesidades y demandas.
z.2.OFERTA DE MANO DE OBRA. Es la relación entre la tasa salarial y la cantidad de mano de obra que los trabajadores están dispuestos y en posibilidades de ofrecer, si se mantienen constantes otros factores.
z.3.OFERTA DE MERCADO. Suma total de los que ofrecen en cada periodo, todos los productores de un producto determinado.
z.4.PREDIO. El inmueble constituido por el suelo o por éste y las construcciones adheridas a él.
z.5.TABLA DE VALORES: Es el conjunto de elementos y valores unitarios aprobados por el Congreso para un ejercicio fiscal, contenidos en los planos de las zonas en que se divide el Municipio, respecto al valor del predio, así como la relación con las clasificaciones de construcción y demás elementos que deberán de tomarse en consideración para la valuación de los predios
z.6.USOS. Los fines particulares a que podrán dedicarse determinadas zonas o predios de un centro de población y su área de expansión.
z.7.VALOR CATASTRAL.- Es el valor administrativo referenciado en tablas que sirve de base para determinar los impuestos sobre la propiedad inmobiliaria que, considerado como indicador de la riqueza de los habitantes de un inmueble, es la consecuencia de un proceso técnico de valoración que tome en cuenta las características intrínsecas y extrínsecas de un predio, y se obtiene de aplicar para cada predio la operación aritmética consistente en multiplicar las unidades de construcción con las que cuente el predio, por el valor unitario de construcción que le corresponda de entre los decretados por el Congreso para cada ejercicio fiscal; adicionado con el producto que resulte de multiplicar el número de unidades de suelo con las que cuenta el predio, por el valor unitario de suelo que le corresponda de entre los decretados por el Congreso para cada ejercicio fiscal.
z.8.VALOR DE MERCADO.- Es el resultado homologado de una investigación de mercado de bienes comparables al del estudio, donde imperan condiciones justas y equitativas entre la oferta y la demanda, lo que a la postre se traduce en un valor comercial, entendiéndose por éste la cantidad expresada en términos monetarios, mediante la cual se intercambiaría un bien en el mercado corriente
de bienes entre un comprador y un vendedor que actúan sin presiones ni ventajas entre uno y otro, en un mercado abierto y competido, en las circunstancias prevalecientes a la fecha del avalúo y en un plazo razonable de exposición.
z.9.USO DE LA CONSTRUCCIÓN. Son los fines particulares a los que se dedica la edificación de un predio determinado.
z.10.VALOR UNITARIO. Es el valor por unidad de superficie para terrenos y construcciones aprobado por el Congreso.
z.11.VALOR UNITARIO DE CONSTRUCCIÓN. Es el valor determinado por la Dirección de Catastro y aprobado por el Congreso, conforme a los parámetros a que se refiere la fracción IV de este artículo y que permite que el valor de una construcción sea obtenido a partir de la siguiente formula:
Vc = VUCxSC
Donde:
Vc = Valor de construcción.
VUC= Valor Unitario de Construcción. Sc = Superficie de construcción.
z.12.VALOR DE DEMÉRITO. Es el resultado de la aplicación, bajo criterios técnicos, de coeficientes que reducen el valor unitario de un predio, a partir del análisis del tipo o clase de la tierra, calidad, ubicación, cercanía a vías de comunicación y centros de población, así como las condiciones hidrológicas, humedad, o cualquier otra circunstancia que pueda influir negativamente en el resultado de la valuación.
z.13.VALOR DE INCREMENTO. Es el resultado de la aplicación, bajo criterios técnicos, de coeficientes que incrementan el valor unitario de un predio, a partir del análisis del tipo o clase de la tierra, calidad, ubicación, cercanía a vías de comunicación y centros de población, así como las condiciones hidrológicas, humedad, o cualquier otra circunstancia que pueda influir positivamente en el resultado de la valuación.
z.14.VALOR UNITARIO DE MANO DE OBRA. El costo de las erogaciones que implica la ejecución de una construcción por el pago de salarios reales al personal que interviene directamente en ella, considerando a quienes ejercen funciones de dirección, y que incluyen todas las prestaciones a cargo de un patrón.
El salario real considera los salarios tabulados de cada categoría de trabajadores, de acuerdo con la zona o región en que se ejecutan los trabajos, mientras que para la obtención del valor resultante para cada predio se considera el rendimiento, representado por la cantidad de trabajo que desarrolla el personal que interviene directamente en la ejecución de la construcción.
z.15.VALOR UNITARIO DE MATERIALES. Es el costo que implican los materiales en la ejecución de un inmueble, obtenidos a partir de la base de presupuestos pormenorizados, a cuyo valor resultante es restada la depreciación correspondiente.
z.16.VALOR UNITARIO DE SUELO. Es el valor determinado por la Dirección de Catastro y aprobado por el Congreso, conforme a los parámetros a que se refiere la fracción II de este artículo y que permite que el valor de una construcción sea obtenido a partir de la siguiente formula:
Vs= VUs x Ss Donde:
Vs= Valor de suelo.
VUS = Valor unitario de suelo. Ss= Superficie del terreno.
z.17.ZONA CATASTRAL. La circunscripción del territorio municipal determinada con fines de control catastral de inmuebles, la cual está formada por un grupo de colonias o de manzanas y es elaborada bajo criterios de delimitación, obtenida con base en la homogeneidad que presentan.
z.18.ZONA RUSTICA. Es la superficie de suelo que se ubica fuera de las zonas urbanas.
z.19.ZONA URBANA. La superficie de suelo ubicada dentro de los centros de población, que forma parte del conjunto de edificaciones y trazado de calles, y las superficies que aun no estando edificadas han sido objeto de traza vial y urbanización, o que cuenta al menos con un servicio público de los siguientes: agua potable, drenaje sanitario, drenaje pluvial, alumbrado público y energía eléctrica.
También se considera Área Urbana la adyacente o periférica a un poblado dotado de alguno de los servicios mencionados, que sean susceptibles de ser dotadas de dichos servicios, partiendo de la infraestructura existente.
IX. Los índices socioeconómicos obtenidos para cada zona rural o urbana serán utilizados adicionalmente por el Ayuntamiento, con el objeto de preservar el principio de proporcionalidad de las contribuciones sobre la propiedad inmobiliaria, al momento de proponer sus tasas o tarifas.
Conforme a lo previsto en el párrafo anterior los sujetos pasivos deben aportar al gasto público en función de su respectiva capacidad contributiva, de tal forma que el resultado de la zonificación e identificación de valores unitarios y la aplicación misma de la tasa arrojen un resultado tal que, la tributación sea creciente en función del valor catastral de la propiedad de cada uno y su potencialidad real de contribuir al gasto público.
Para cada ejercicio el Ayuntamiento propondrá tasas progresivas o tarifas para el cobro de los Impuestos Predial y Sobre Adquisición de Bienes Inmuebles o podrá incorporar un porcentaje máximo de incremento después de aplicar una tasa, con el objeto de adaptar la carga del impuesto a la capacidad contributiva del sujeto pasivo, cuando la progresión resulte un imperativo para preservar el principio de la capacidad contributiva del obligado y al mismo tiempo obtener los ingresos necesarios para mantener el equilibrio presupuestario.
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